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La pérdida de valor de los inmuebles y las deudas

- La desvalorización de los inmuebles es un ajuste de la excesiva especulación.
- Aunque logren venderlo es muy posible que queden con deudas.
- Para una familia con menos de 4 millones de ingreso anual la casa no puede costar más de 20 millones de yenes. Si han comprado algo más caro la deuda los podrá asfixiar.

Desde octubre de 2008 las firmas que más quebraron son las inmobiliarias dedicadas al desarrollo urbano. Los que han estado vendiendo grandes apartamentos de "categoría" son los que no han podido resistir siquiera los primeros golpes de la crisis financiera mundial, pues son los que creían en el crecimiento "ilimitado" del mercado inmobiliario y que podían seguir vendiendo sin grandes inconvenientes. El sobreprecio se había dado no solo en los distritos de Tokio sino en muchos barrios del conurbano de las grandes metrópolis como Nagoya, Yokohama y Osaka. En los barrios centrales de Tokio el precio promedio de los apartamentos para familias había llegado a los mismos precios de la burbuja económica de fines de los '80 y por ende el valor de un inmueble común llegó a casi el 900% de ingreso anual. Algo ilógico cuando la oferta inmobiliaria había aumentado a casi el doble de hace dos años. En el año 2000 se construyeron 100.000 unidades y hasta el 2005 todos los años lanzaron unas 90.000 unidades. En el 2007 y 2008 ha bajado a unas 60.000 unidades y hasta el 2015, según señalan los especialistas, la oferta será de apenas unas 50.000 unidades al año.

Por otra parte, desde fines del 2008 las transacciones se están concentrando en las viviendas usadas pues son mucho más económicas y las unidades que han sido construídas en estos úlltimos 15 años son de buena calidad y antisísmicas bajo las nuevas reglamentaciones de la Ley de Construcción. En el mercado inmobiliario los apartamentos usados que tienen excelente ubicación tienen buena tasa de retorno porque pueden ser alquilados. Aun antes de comprar uno usado es necesario analizar bien las ventajas y desventajas y tal vez lo más conveniente sea esperar unos años más para cuando el precio toque piso (fondo).

De todos modos, por la sobreoferta que hay la tendencia es que los precios sigan bajando.

Los que tienen ahora su casa o apartamento y quieran venderlo para deshacerse de la deuda hipotecaria es muy posible que aunque logren venderlo tengan que seguir pagando la diferencia entre el precio de venta y el saldo de la deuda. Solo en estos meses los bienes inmuebles se han desvalorizado un 30% y esta tendencia va a continuar máxime si son unidades que en su momento el precio ha estado inflado, no están ubicados en lugares de preferencia ni cerca de las estaciones donde suelen parar los rápidos o semi-expresos.

En las provincias y ciudades del interior del país donde se han producido cierre de fábricas y quiebras de importantes empresas en donde el impacto de la crisis ha sido grave la devaluación es mucho mayor.

Si por ejemplo hace 5 años compraron una casa a 30 millones y lo quieren vender como casa usada, ante todo vean el precio de mercado en las inmobiliarias de la zona. Es muy posible que esté a unos a 24 millones. Si el crédito hipotecario es a 30 años y están pagando unos 90.000 yenes por mes es muy posible que el saldo aun sea de 25 millones más los intereses. Si la inmobiliaria acepta comprarlo a 22 millones queda una diferencia de 3 millones que el deudor debe seguir asumiendo para que la venta se concrete definitivamente.

Ya se ha dicho hasta el cansancio que las viviendas comunes no tienen un valor patrimonial a largo plazo, pues se amortiza en la vida útil que tienen como edificación y después de 30 ó 40 años de uso no queda otra alternativa que demolerlo. Solo el terreno si está ubicado en un lugar propicio para la urbanización puede que mantenga cierto valor.

Para evitar este tipo de situaciones lo recomendable es que alquilen viviendas según las necesidades y capacidades de cada momento. Cuando tienen hijos y requieren más habitaciones será necesario algo más amplio, pero cuando crecen y se independizan será suficiente con un apartamento de 2 ambientes y sin necesidad de que esté en lugares muy accesibles. Lo que sobran son inmuebles.
Y si compran que no supere el 500% del salario anual de la cabeza de familia. Para una familia latina con trabajo no muy estable e ingresos promedio de 3.5 millones al año el valor máximo de compra de un inmueble no puede superar los 16 millones de yenes.

MUSASHI Nº 59 - Setiembre - Diciembre de 2008
(c) J.Alberto Matsumoto-IDEA NETWORK

 
 
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