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La carga del crédito hipotecario y la pérdida del bien inmueble
- Los créditos "fáciles" tienen sus consecuencias.
- Si no pagan las cuotas del crédito, en menos de un año perderían la vivienda.
- Muchas familias latinas han comprado algo fuera de su alcance económico.

Desde mediados de los '90 a fin de reactivar la economía japonesa el gobierno a través de la Caja de Crédito Hipotecario (jutaku kinyu kooko, ahora se denomina "jutaku kinyu shien kikoo") promovió el préstamo para la compra de la primera vivienda flexibilizando los requisitos. En las areas urbanas de Tokio, Osaka y Nagoya el ingreso mínimo ha sido de 4 millones anual y para las demás ciudades del interior de 3 millones de yenes, sin adelanto para la compra (préstamo 100%) y un tasa preferencial de hasta el 2% anual. Obviamente esto estimuló la compra y la construcción de casas y apartamentos provocando un burbuja inmobiliaria focalizada en diversos distritos de Tokio y ciudades claves del país.

Los apartamentos llegaron a un promedio de 50 a 60 millones de yenes y cualquier casa en las afueras de las grandes ciudades superó los 35 a 40 millones cuando en realidad nunca puede costar tanto.

A pesar de que la cuota mensual no sea muy alta lentamente va subiendo y no pueden ser obviados los costos fijos en impuestos (2% del valor imponible por el impuesto inmobiliario), mantemiento y seguros.

En caso de retrasos reiterados en los pagos el banco prestamista suele ante todo:
1) Recordar "elegantemente" la situación de impago (tokusoku) y si esa situación continúa de 4 a 6 meses el cobro de la deuda pasa a una firma especializada (hoshogaisha no daiben seikyu) para que luego sea embargado judicialmente (kyobai).

2) Pasado unos 6 meses el deudor recibe una carta documento (naiyo shomei) del banco y de la firma cobradora donde ya se fija la fecha de ejecución del embargo.
3) Para ejecutar el embargo un funcionario del tribunal (shikkokan) verifica el inmueble y luego se liquida judicialmente. Con esa notificación el deudor debe desalojar el inmueble. La deuda lo asume el banco y el "propietario" pierde la vivienda.

Los bancos estiman que actualmente la tasa de riesgo de incobrables podría llegar al 9% pero esa tendencia puede aumentar con la crisis y el desempleo de los deudores.

Cuando la carga del crédito, de la cuota mensual que deben pagar, supera el 25% de los ingresos de esa unidad familiar ya es crítico y en caso de sufrir una situación de paro sin tener buenos ahorros es muy posible que pierdan la vivienda.
En Japón el 73.8% tiene casa o apartamento propio y los que tienen un crédito hipotecario es el 35.8% de las familias, según datos del 2008. El valor promedio que paga una familia al año por esa deuda es de 1.254.000 yenes y al parecer no parece una suma muy grande a comparación de los costos de un alquiler elevado; sin embargo como muchas familias no logran mejorar sus ingresos aun después de los 35 ó 40 años de edad junto los costos de educación de sus hijos y demás erogaciones, llega un momento en que la cancelación del crédito hipotecario se transforma en una carga insostenible.

Lo recomendable es que la carga promedio del crédito sobre los ingresos (jutaku loan no kashobun shotokuritsu) no supere el 20.5%, pero la realidad es que para los mayores de 30 años es de 23.4% y para quienes tienen ingresos más bajos es del 27.9% superando el nivel crítico del 25%.

Los especialistas señalan que los que han adquirido viviendas en estos 10 años seducidos por el "tenga su propia casa pagando lo mismo que un alquiler", "con un crédito su casa será un patrimonio de por vida", y poseen ingresos que oscilan de 4 a 5 millones de yenes al año están, de hecho, en situación muy ajustada por la deuda hipotecaria.

Lo adecuado para la compra de un bien inmueble es que el adelanto sea del 25 al 30% de valor, que el crédito sea de 25 años y a tasa fija y que el bien inmueble esté bien ubicado y tenga valor para ser alquilado para pagar el crédito aun en tiempos de crisis.

Las familias peruanas y brasileñas que han comprado su casa no responden a casi ninguno de estos requisitos y por su limitada capacidad de pago y desprolijidad en el manejo financiero doméstico es muy posible que ante la pérdida de empleo de estos meses muchos tengan que dejar la ansiada vivienda propia. Solo los que compraron viviendas cuyo valor no supere el 500% de ingreso anual, han pagado algun adelanto inicial y tienen reservas para seguir pagando o hasta recortar los plazos, pueden que no dejen deudas a sus hijos.

MUSASHI Nº 59 - Setiembre - Diciembre de 2008
(c) J.Alberto Matsumoto-IDEA NETWORK

 
 
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