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Viviendas sobran, pero las deudas hipotecarias van a seguir aumentando

La recuperación económica está activando también el mercado inmobiliario y en varias áreas de las grandes ciudades, principalmente Tokio, el precio del metro cuadrado para la construcción de apartamentos supera el millón de yenes, aunque por ejemplo en Ginza hay superficies comerciales que se cotizan a 15 millones de yenes el m2. Tanto en Osaka, Nagoya, Yokohama, como Fukuoka hay distritos que los precios superan los 3 millones.

A nivel de la ciudadanía en general también se ha producido en estos años por la baja de los tipos de interés una mayor oferta de créditos hipotecarios que facilitaron la venta de apartamentos más espaciosos, más caros pero a más plazos. Sin embargo, de ahora en más las tasas van a subir y los que están endeudados por la compra de una vivienda tendrán que pagar esa diferencia a partir del momento en que el crédito se transforme en tasa ajustable. La mayoría han contratado tasas fijas por los primeros 5 o a los sumo 10 años, por lo que en muy poco tiempo tendrán que asumir el costo financiero de los aumentos de la tasa de interés.

Hasta la Segunda Guerra Mundial el 70% de la población vivía en casas alquiladas, mientras que ahora la proporción es casi al revés pues el 60% es propietario, pero eso ha implicado que muchos, los asalariados de ingresos medios, estén endeudados por 30 a 35 años, según dure la cancelación de la deuda hipotecaria. Por otra parte, hay una sobreoferta de viviendas pues para 47 millones de unidad familiar existen casi 54 millones de viviendas disponibles, desde luego incluyendo las usadas y algunas en estado poco apto para uso habitacional. Al año hay una oferta de casi 1.2 millón de nuevas viviendas, de los cuales el 35% es habitada desde un comienzo por los propietarios, el 34% para ser vendidas y el 31% para ser alquiladas por los mismos particulares y firmas inmobiliarias.

A pesar de este fenómeno no existe un mercado saludable para que los bienes inmobiliarios sean más accesibles, tanto para el alquiler como para la compra, con el agravante de que el valor como patrimonio es cada vez menor a medida que pasan los años de uso.

Los que han contraído una deuda hipotecaria a los 35 a 40 años de edad, como suele verse últimamente en las familias latinas, es muy posible que al momento de jubilarse se queden con deudas impagas y si encima la jubilación que lleguan a cobrar no es un valor que cubra estos costos es muy posible que pierdan el inmueble. Perder no sería nada, sino que existe el riesgo de que aún vendiéndola no lleguen a pagar la deuda pendiente y dejen una factura a sus hijos, máxime si las tasas de interés, como es la tendencia actual, sigue aumentando .

Si se trata de viviendas construídas en áreas valorizadas económicamente puede que con el valor de la tierra puedan asumir futuras deudas o buscar alguna forma más habilidosa para recambiar el bien y adquirir una vivienda más económica a futuro, máxime si los hijos se independizan.

Una casa o departamento de 30 a 35 millones, aún tratándose de bienes ubicados en ciudades cabeceras o de buen acceso, a los 5 años es muy posible que si optan por venderlo no vale ni el 60% del valor de la compra.

 
 
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