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PRECIO DE LA TIERRA Y VALOR DE UNA CASA

Se dice que el valor de la tierra en Japon es uno de los mas caros del mundo. Sin embargo, durante las ultimas decadas han logrado crecer y financiar el desarrollo de sus industrias gracias a esos precios porque permitio garantizar una hipoteca confiable para los bancos. Tanto los particulares como las empresas propietarias de bienes inmuebles fueron las que pudieron acceder a creditos baratos para adquirir viviendas o prestamos para determinados fines. Hoy, con la deflacion se esta produciendo un efecto contrario porque la bajada de los precios hace incrementar las deudas hipotecarias fijadas en ese tiempo, pues sus valores eran excesivamente elevados.

Para tener una idea de lo que es el precio de la tierra (chika) para fines habitacionales (takuchi) se puede tomar los indices de distintos organismos gubernamentales (Ministerio de Asuntos Territoriales, Direccion de Impuestos, etc.) que todos los anos publican para gravar esos bienes; sin embargo, la verdad es que ninguno de ellos refleja el precio de mercado con que se manejan las empresas inmobiliarias. Son parametros de referencia que estan sujetos a la oferta y demanda del mercado. Por ejemplo, en Hokkaido el valor promedio de la tierra puede costar unos 27.500 yenes el metro cuadrado, en Fukushima 34.300, en Ibaraki 56.300, en Saitama 138.200, en Tokyo 318.500, en Kanagawa 218.100, en Nagano 37.300, en Shizuoka 94.000, en Aichi 116.700, en Hiroshima 66.000, en Kumamoto 37.900 y en Okinawa 51.100 yenes. Sin embargo, si se trata de una area comercial sumamente atractiva, los precios se elevan a cifras exhorbitantes.En pleno centro de Ginza en Tokyo el metro cuadrado puede llegar a estar valuado en cerca de 12 millones de yenes, Osaka y Yokohama unos 4 millones, Nagoya unos 3,5 millones, Urawa 1,3 millones, Nagano 920 mil yenes, Maebashi 540 mil, y Yamaguchi 260 mil.

El promedio nacional de tenencia de una vivienda es del 60.3 % (un 40 % vive en casa y el 20 % en apartamento o complejos habitacionales), y el 40 % restante alquila. Al ano se construyen 1,2 millon de viviendas, razon por la cual existen unas 50 millones de casas y edificios en donde habitan las unidades familiares (incluye a personas que viven solas). El promedio de metros cuadrados de estas viviendas es de 89.59 (4,7 habitaciones), aunque este espacio depende del tipo de vivienda y la zona donde esta edificada. Por ejemplo, en Tokyo es de apenas 59.43 metros cuadrados, Saitama 81.43, Toyama 151.7, Fukui 137.08, Kanagawa 71.89, Osaka 68.93, Hiroshima 91.94, Okinawa 74.86, etc. Mientras mas elevado es el precio de la tierra menor es el espacio disponible para una vivienda. El promedio per capita en Japon es de 32.8 metros cuadrados, mientras que en Estados Unidos es de 60, Alemania 38, Francia 37. Pero el problema se suscita con el precio (promedio) de la vivienda y el indice sobre los ingresos anuales. En Tokyo y las prefecturas circundantes, el precio promedio de un apartamento de 55 metros cuadrados es de unos 40 millones de yenes (un poco mas de 300 mil U$S), y en la zona de Nagoya y alrededores 32 millones (250 mil U$S). Desde luego, dependiendo del tipo de construccion, ubicacion (si es cerca de la estacion y de los centros comerciales, escuelas y centros culturales, etc.), acceso a las estaciones terminales o puntos neuralgicos de los medios de transporte publico (tren, autobus, metro, etc.), etc., los precios pueden llegar a variar mucho, pues hay ciertos distritos de Tokyo en donde los nuevos apartamentos valen un promedio de 100 millones de yenes (800 mil U$S).

Por otra parte, si comparamos estos valores sobre los ingresos promedio anuales de un asalariado la proporcion es preocupante. Cuando en Estados Unidos es el equivalente a 3 anos de ingreso, en Francia 3.4 anos, Londres 6.9 anos, Osaka es de 9 anos y Tokyo 12,9 anos. Significa que la carga financiera que implica para los que compran una vivienda es mucho mayor en Japon, lo que explica que los prestamos hipotecarios son de 30 a 35 anos (lo lamentable es que cuando terminan de pagar se hace necesario realizar refacciones y reparaciones que implican nuevos gastos, y aunque decidan venderlo no recuperan ni siquiera la mitad de lo pagado). No hay dejar tentarse por los planes que ofrecen las empresas inmobiliarias y los bancos, pues si no se dispone de un buen adelanto para aminorar el periodo de pago del credito e ingresos relativamente altos (que por lo menos superen los 7 millones de yenes por cada unidad familiar, lo que implica que puede ser la suma de los ingresos del marido y de la esposa) pueden terminar en deudas eternas hasta en la generacion siguiente, con el agravante de sacrificar los estudios superiores de sus hijos que conllevan enormes gastos para la familia.

(MUSASHI 27, Abril de 2002)

 
 
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