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Antes de comprar una vivienda

A pesar de que muchas empresas inmobiliarias ofrecen sus viviendas sin el pago de un adelanto (adelanto cero, cuotas accesibles con un préstamo de 30 a 35 años) o con un adelanto fijo de 100.000 yenes por ejemplo, eso puede llegar a ser una “ trampa mortal ” , pues para el banco prestamista (sea público o privado) no es más que una modalidad de préstamo para garantizar una rentabilidad a largo plazo y para el que ha contraído la deuda una carga eterna que en muchos casos puede provocar serios trastornos en la economía familiar (por ej: en la educación de los hijos, en un tratamiento médico prolongado, en un daño por catástrofe natural, etc.).

Toda facilidad otorgada al principio implica cargas adicionales a futuro. Es un principio básico que no deben olvidar.

Antes de comprar una vivienda, además de los posibles lugares de preferencia por el trabajo de la cabeza, la escuela de los hijos, las comodidades y las ventajas de transporte y comunicación, etc., es indispensable tener en cuenta los siguientes puntos para evitar “ sorpresas indeseables ” a futuro:

1) Calcular el valor del préstamo en base al ingreso anual del que dispone actualmente. A este efecto, hay que tener en cuenta que las cuotas del crédito que debe pagar mensualmente al banco no debe superar el 25% del ingreso anual (si supera el 30% puede ser crítico). Si la cabeza de familia gana 3.5 millones de yenes, el valor de las cuotas de un año no puede superar los 875.000 yenes, o sea, 73.000 yenes por mes. En muchos folletos se señala que con 80.000 yenes por mes pueden adquirir un departamento o una casa. Pero este valor se refiere al período inicial con tasa fija (los primeros 5 ó 10 años, según el plan que adopten) sin especificar si en ese valor se incluye el valor de un adelanto.

La otra premisa es que el valor del inmueble no supere el 500% del ingreso anual o si supera que el comprador pueda tener aumentos en sus ingresos a futuro. Si la cabeza de familia gana por ejemplo unos 3.5 millones a 4 millones al año, el valor referente del inmueble debe ser de unos 17.5 millones a 20 millones. Con los gastos extras si supera los 25 millones puede llegar a transformarse en una carga impagable posteriormente, principalmente cuando la tasa de interés fija se haga variable.

2) Lo usual es que dispongan de un adelanto mínimo del 20% del valor del inmueble. Además, no hay que olvidar que para una vivienda nueva se requiere del 3 al 5% del valor para gastos administrativos, tasa de registro, impuesto por adquisición de inmueble (3% del valor que se aplica para el pago del impuesto al inmueble), impuesto al consumo (5%), etc. Si la vivienda a comprar cuesta 30 millones, es necesario contar con unos 6 millones para el adelanto y otros 1.5 millón para los gastos iniciales. Tampoco deben olvidar los costos de mudanza y de acondicionamiento de la nueva vivienda (compra de algunos electrodomésticos, alfombras, cortinas, instalaciones eléctricas, etc.) que por lo menos se requiere 1 millón de yenes más.

Desde luego que, hoy, muchas firmas inmobiliarias ofrecen viviendas con adelanto cero y con tasa de intermediación también cero (lo usual es el 3% más 60.000 yenes); sin embargo, es de suponer que todas estas facilidades están incluídas en el precio final y es muy posible que exista un arreglo con el banco o con el propietario para que la firma obtenga después de la venta una comisión aparte que compense esas “ facilidades ” .

3) Una vez realizado los cálculos del punto 1 y 2, es importante hacer una evaluación de precios de los diversos tipos de bienes inmuebles (apartamentos, casas) para comparar los precios según la ubicación, las comodidades en transporte, servicios comunitarios (escuelas, hospitales, oficinas municipales, etc.), tipo de vivienda y tipo de material o estructura utilizada , etc. Si es una vivienda ya construída es importante verificar las razones de por qué no está vendida. Si se trata de un plan de urbanización es importante ver los precios de las demás viviendas de la zona. Si es una casa es sumamente importante la composición de los materiales utilizados para evitar posteriormente problemas de salud (efectos alérgicos). Si es una vivienda a construir, lo ideal sería contratar los servicios de un arquitecto o un matriculado en bienes inmobiliarios externo para que verifique los detalles en cada etapa de la construcción, pues es usual que la misma firma inmobiliaria subcontrate los servicios de una constructora local y ejecute la obra. Los que son precavidos suelen contratar a expertos para que hagan una verificación de los materiales que están utilizando.

Tampoco hay que olvidar que el plano de la construcción debe estar autorizado por la oficina municipal de vivienda, caso contrario, ninguna firma constructora puede ejecutar la obra. Al finalizar la obra es verificada por un inspector municipal.

4) En cuanto al crédito, según el plan y la vivienda del que se trate, puede llegar a cubrir el 100% con uno o dos préstamos. Dado que el Banco Hipotecario Nacional (Jutaku Kinyu Koko) ha finalizado sus actividades crediticias, la mayoría de los préstamos vienen de los bancos privados, fondos de la construcción, préstamos del seguro social o del fondo de pensiones, etc. En algunos casos suelen pedir un garante solidario que responda ante posibles riesgos económicos, aunque en la mayoría de los casos se suple este requisito con el pago de un seguro a un fondo de garantías y de un seguro de vida del titular, cuyo beneficiario es el banco prestatario.

El crédito puede ser por 20, 25, 30 ó 35 años, eso depende del acuerdo entre las partes y de la edad del comprador (si tiene más de 35 años es muy posible que el lapso para el pago del crédito sea de 30 años). Las tasas pueden ser fijas por 3, 5 ó 10 años, y luego variables o variables desde un comienzo. Si para una vivienda de 30 millones el comprador paga un adelanto de más de 5 millones y acuerda un crédito de 20 años es muy posible que obtenga tasas más bajas. Todo depende de la profesión y los ingresos del comprador, del lapso del crédito, del adelanto, etc.

A pesar de estas consideraciones generales, el exceso de viviendas construídas y la enorme competencia entre las firmas inmobiliarias están provocando ofertas increíbles con adelanto cero y demás beneficios que tientan a cualquier posible comprador. Como la mayoría de los latinos no disponen de un adelanto para pagar por lo menos el 20 % del valor del inmueble aceptan tomar estos créditos “ blandos ” y se endeudan con una hipoteca de 30 ó 35 años, lo que significa que durante todo este lapso debe destinar una suma importante de sus ingresos al pago de la deuda, que en ocasiones supera fácilmente el 30 % de sus ingresos mensuales. Encima están corriendo el riesgo de no disfrutar del valor patrimonial de la vivienda, pues, de hecho, en Japón el valor, salvo excepciones, está disminuyendo por los efectos de la deflación y de la excesiva oferta inmobiliaria. Los inmuebles que suelen comprar las familias latinas no son siempre viviendas de alto valor agregado y por su ubicación geográfica pierden rápidamente su valor nominal y si antes de terminar de pagar la deuda deciden venderlo, es muy posible que no puedan recuperar siquiera el valor pagado hasta ese momento y tengan que poner dinero encima para cancelar la deuda pendiente. El único aliciente sería si el terreno donde está edificada la casa tenga un poco más de valor por alguna causa (un plan de urbanización, construcción de autopista o centros comerciales, etc).

Tampoco hay que olvidar que para aquellos que no tienen un trabajo más o menos estable, la tenencia de una vivienda propia impide de alguna manera el traslado a otras ciudades o prefecturas en busca de mejores alternativas . Si el marido o la mujer debe vivir en otra localidad, eso implica una erogación complementaria en vivienda y gastos cotidianos. Y en caso de que uno de sus hijos tome la determinación de estudiar en una universidad ubicada en otra prefectura o región, eso también puede implicar gastos extras que impliquen mayor presión económica para la economía doméstica.

Además de los gastos iniciales existen gastos fijos permanentes como el seguro contra daños e incendios (kasai hoken) que se debe pagar cada 2 años, el impuesto al bien inmueble (1.4 % sobre el valor de referencia para el cobro del impuesto al inmueble), el impuesto a la tierra (1.4 %), la constitución de una reserva para refacciones y reparaciones (generalmente obligatoria para los apartamentos), entre otros. La facturación de los impuestos no se basa en el valor de la compra o en el precio de mercado, sino en el valor estipulado que existe para el pago del impuesto al inmueble, asi que el hecho de la vivienda haya costado 30 millones no significa que tengan que pagar el 2.8% de dicho valor. Estos valores de referencia lo pueden averiguar en la municipalidad, en la sección de impuestos inmobiliarios (solicitar el “ kotei shisan kazei daicho ” ). En estos momentos, por una medida especial del gobierno, el impuesto al bien inmueble es la mitad del valor calculado, y el impuesto a la tierra el tercio.

Otras recomendaciones:

+ Antes de comprar y firmar el contrato de compra verifique en el registro de propiedades (tokisho) si el bien inmueble que están por adquirir posee las características que le han detallado en la firma inmobiliaria. Si se trata solamente del terreno para su construcción verifiquen que el terreno no esté hipotecado o tenga problemas de herencia irresueltos. Es un trámite sencillo que teniendo los datos del lugar donde está ubicado el inmueble o el terreno pueden averiguarlo en la Oficina de Registro (tokisho) de la Dirección de Asuntos Legales (homukyoku).

+ Si se trata de una vivienda ya construída es de vital importancia que la misma cumpla con todos los requisitos que estipulan las leyes de planificación urbana, código de la construcción, prevención de catástrofes e incendios, etc. Esto se puede averiguar también en la municipalidad llevando los datos específicos del bien inmueble (juyo jiko shomeisho). El formulario que deben llenar es el “ kenchiku keikaku gaiyosho etsuran moshikomi ” .

+ Si ya han tomado la determinación de comprar la vivienda y han pagado el adelanto inicial o la garantía se recomienda realizar el registro provisorio (kari toki) de transferencia de la propiedad (shoyuken iten seikyuken karitoki shinsei) para evitar que en el transcurso de las tramitaciones del préstamo bancario sea transferido a otro propietario o que el anterior propietario lo hipoteque para adquirir un préstamo. Como se trata de un trámite más complejo se recomienda que contraten los servicios de un gestor judicial (shiho shoshi).

El registro de propiedad definitiva (hon toki) se realiza cuando se termina de pagar todo el crédito. Para todos éstos trámites de registro hay que pagar una comisión administrativa en forma de sellos oficiales (estampillas oficiales que tienen un determinado valor).

El anhelo de comprar una vivienda debe estar supeditado a una evaluación racional de las posibilidades reales de compra, del plan sobre el futuro de los hijos y los gastos de educación, de la depreciación que puede sufrir el inmueble (por la deflación y por la sobreoferta y demás factores cambiantes de la economía), de las previsiones sobre los gastos fijos y de las fluctuaciones de las tasas de interés (ya de por sí los bancos están aumentando la tasa y si se llega a producir cierta inflación ese incremento puede llegar a ser una mayor carga para el comprador).

En el caso de las familias latinas se percibe una conducta bastante irresponsable en la compra de viviendas, pues sumado a la ignorancia están siendo estimuladas por una publicidad insuficiente de las firmas inmobilirias que no están informando debidamente de todos los detalles que la ley exige para las transacciones inmobiliarias. Además, por las consultas recibidas por algunos compradores se puede precisar que generalmente apuran demasiado a los posibles clientes en la decisión de compra a través de argumentos pocos sustentables. También se ha podido constatar que suelen decir que por la reducción tributaria del crédito hipotecario “ el año que vienen te van a devolver 300.000 yenes ” , cuando en realidad no es una devolución. Esta medida gubernamental para aliviar la carga del crédito se aplica durante los primeros 10 años sobre el valor del impuesto a la renta y no sobre los ingresos, asi que si se trata de una familia con dos hijos en edad escolar que están dependiendo de los ingresos del titular, cuyos ingresos no superan los 4 millones, prácticamente ya no pueden, de hecho, gozar de ninguna deducción ni reducción tributaria pues no están pagando el impuesto a la renta (shotoku-zei).

**Según el diario Nihon Keizai Shimbun (22 de julio de 2003) señala que por el aumento de desempleo y la misma inestabilidad laboral (disminución de los ingresos) están aumentando las familias que solicitan una eximición temporal o extensión de los pagos del crédito hipotecario. En el año 2002 aumentó un 77% más que el año anterior llegando a 25.570 solicitantes de mora.

**Desde junio de este año, los bancos privados están ofreciendo planes con tasas fijas por períodos prolongados o por todo el lapso que dura el crédito. Por ejemplo, el Mitsui Sumitomo Bank está ofreciendo un plan por 25 años (del 11º año al 35º año) con tasa fija del 2.98%. El Tokyo Mitsubishi Bank está cobrando un interés del 1.9% por los primeros 10 años y desde el 11º al 30º año del 3.4%. La UFJ del 3.95% fijo durante los 30 años. Estos planes se basan en la premisa de que la mayoría de los que han adquirido un crédito hipotecario terminan de pagar en menos de 20 años. Para beneficiarse de estos planes preferenciales es necesario tener un ingreso estable y relativamente elevado para garantizar indirectamente la cancelación anticipada del crédito adquirido.

**A partir del 1º de agosto, por el aumento de las tasas de interés a largo plazo, los bancos han decidido también aumentar aproximadamente un 0.15% la tasa fija para los préstamos hipotecarios. Para un lapso de 5 años no se perciben grandes diferencias, pero para el plan de 10 años con tasa fija es visible una importante diferencia entre los bancos privados, por lo que se recomienda seleccionar el banco prestatario.

**La reducción tributaria por crédito hipotecaria vigente actualmente es posible que continúe algunos años más, aunque todavía no está definido por el gobierno. A pesar de que es una forma de aliviar el pago del impuesto a la renta, como se está discutiendo aumentos en el impuesto al consumo, a los aportes a seguridad social, etc., es muy posible que de alguna manera se mantenga este tipo de beneficios fiscales.

A pesar de que muchos latinos se han acostumbrado a la estabilidad económica de Japón y han aprendido a confiar sus depósitos (cuentas de caja de ahorro común y plazo fijo) a los bancos japoneses, muchos no entienden por qué las tasas de interés son tan bajas (0.01 %). Son bajas porque el gobierno ha promovido mayores bajadas para aliviar el peso de las deudas, tanto del sector público como privado, y también, porque no hay demanda de crédito para inversiones u otros fines que requieran dinero prestado. Sin embargo, cuando uno quiere pedir prestado dinero en el sistema financiero no bancario, para fines particulares o empresariales de corto plazo, la tasa supera tranquilamente el 10 % anual (generalmente es del 25 al 30 %). El hecho de que la tasa de ahorro en los bancos sea baja, no significa que se puedan gozar del mismo nivel de tasas para los préstamos.

De todos modos, ahorrar no significa solamente tener dinero en un banco, sino también no permitir una depreciación de los bienes y evitar gastos innecesarios, por eso ahorrar es toda una ciencia que requiere estudiar todos los aspectos de la vida cotidiana. Si los ingresos aumentan más que los gastos fijos no es algo preocupante, pero en tiempos en donde el empleo es cada vez más inestable y los ingresos no aumentan en proporción a los gastos, es indispensable saber lo que se puede ceder y lo que no se puede.

Algunas consideraciones para ahorrar son:

(1) Revisar los gastos mensuales de agua, gas, electricidad y el nivel de consumo según las estaciones (por la refrigeración y calefacción). Evitar el consumo innecesario y racionalizar el uso de artefactos eléctricos poco indispensables.

(2) Revisar los gastos de teléfono, principalmente los del celular. Las llamadas internacionales se pueden suplir en parte con el uso del e-mail y el fax. Las llamadas efectuadas con el uso de tarjetas prepagas son más económicas que las realizadas a través de las compañías telefónicas. Aprovechar los planes de descuentos de cada compañía, el uso de MYLINE y demás programas combinables para obtener descuentos complementarios.

(3) Antes de comprar una vivienda, se recomienda calcular y comparar objetivamente la alternativa de seguir alquilando, pues la compra implica, además de los costos del crédito, gastos fijos en impuestos, administración del edificio, seguros contra daños materiales, reserva obligatoria para reparaciones, etc. Si se opta por alquilar se puede optar con tiempo a viviendas municipales o prefecturales de cierta categoría que ofrecen muy buen espacio y condiciones relativamente accesibles para el inquilino. En ciertas localidades además ofrecen subsidios de alquiler para fomentar el asentamiento permanente.

(4) Revisar los seguros privados y adaptarlos a las verdaderas necesidades de la familia. Partiendo de la base de que el seguro de salud y el aporte a la jubilación es obligatorio, los seguros privados que cubren parcialmente los gastos de accidentes, internación, operación, son necesarios para aliviar posibles tratamientos médicos prolongados. Si fuere posible, sería importante un seguro de vida para la pareja para afrontar situaciones límites en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges. También se recomienda a los que están asegurados solamente al plan de jubilación nacional (kokumin nenkin) que amplíen su futura cobertura con una jubilación privada, aportando unos 20.000 a 30.000 yenes por mes. Aunque signifique un mayor desembolso no hay que olvidar que garantizar una mejor cobertura de salud y una jubilación más segura a futuro implica tranquilidad y menos gastos para eventualidades como enfermedad o muerte.

(5) Ahorrar no es solamente reducir o eliminar gastos, sino revisar y reducir los gastos innecesarios para aplicar los recursos a las partidas que puedan dar mayor seguridad en la vida. Por eso, saber aprovechar bien las deducciones sobre los ingresos para el cálculo del impuesto sobre la renta es una manera de aminorar la carga tributaria. Es una forma de ahorrar un gasto muy importante, que es el tributario. Si se aprovechan debidamente las deducciones del impuesto a la renta, además de pagar menos aminora la carga del impuesto a la residencia y del seguro nacional de salud. Para los que han comprado una vivienda, con la deducción por crédito hipotecario pueden quedar prácticamente eximido de pagar el impuesto a la renta durante varios años.

Por otra parte, invertir es destinar recursos para algo que en un futuro, inmediato o lejano, puede dar una mayor rentabilidad que el importe invertido. Si un ahorro a plazo fijo ofreciera un retorno del 5 %, obviamente no es mala inversión. Sin embargo, hoy en dia, eso no es posible. Comprar acciones o bonos de la deuda con retornos de 3 % al 5% es un negocio interesante, pero, todos los productos financieros, tengan la denominación que fuere, si bien pueden dar alguna rentabilidad, no garantizan el retorno del valor invertido si se produce una caída de esos valores. Por ejemplo, hasta hace poco los bonos de la deuda del gobierno japonés ofrecian aproximadamente un 2 al 3 % de interés, pero la falta de confianza en el mismo Estado está provocando caídas en el valor nominal de la deuda, Lo mismo pasa con las acciones. Para los que no conocen la volatilidad de este mercado o no están muy bien asesorados no es recomendableinvertir en estos productos, y aunque decidan comprar acciones o bonos, los expertos recomiendan que su importe no supere el 30 % de todos los bienes disponibles. Caso contrario, ante una pérdida puede llegar a ser fatal.

Otra inversión que siempre atrae es la compra de bienes inmuebles, o sea, terrenos y casas. No son pocas las familias latinas que por los ingresos que obtuvieron como dekaseguis en su momento (principios de la década del 90) destinaron parte de esos ingresos a la compra de algún terreno, casa o departamento en su ciudad natal o en la capital. Gracias a la inflación y los bajos precios de aquellos tiempos en sus países, con sus ahorros lograron adquirir varios inmuebles que se han transformado en una importante inversión. Sin embargo, quienes no realizaron una gestión racional de las mismas (escrituración, pago de impuestos, cobro de alquiler) y lo prestaron o cedieron a familiares que se dieron por regalado esos bienes, hoy están en disputas en los tribunales con el riesgo de perder todo o parte de esos bienes. Invertir en la compra de inmuebles para revenderlo o alquilarlo implica llevar una adecuada administración para obtener un retorno (beneficio) aceptable.

Para una familia con ingresos medios, invertir es, ante todo, cumplir con todas las obligaciones básicas y cubrirse ante posibles gastos ocasionales que puedan provocar mayores pérdidas. Por eso la importancia de los seguros públicos y privados que previenen y evitan desembolsos o cubren una parte importante de los gastos que pueden provocar los problemas de salud, daños materiales, fallecimiento, etc.

La otra gran inversión es la capacitación o formación profesional de la cabeza de familia y la de sus hijos. Si el padre de familia se esfuerza en aprender el idioma japonés y como consecuencia de ello logra acceder a los cursos internos de capacitación de la empresa que permitan mejorar sus ingresos y ganar estabilidad laboral, es indiscutible que se trata de una gran inversión. Lo mismo se puede decir de la educación de los hijos. Si destinan sus escasos recursos a una educación firme en el Japón, tarde o temprano podrán obtener algunos resultados, al margen de que opte por seguir una carrera universitaria. Lo importante es no dispersar energías ni recursos, algo que está sucediendo con los cursos paralelos que se desea dar a través de los programas de educación a distancia en español o en portugués. Sin menospreciar la identidad y la lengua materna, ante todo deben destinar todas sus energías en el aprendizaje del japonés y aprovechar todos los beneficios del sistema educativo japonés. Si logran destacarse en Japón, siempre quedan abierta las posibilidades de estudiar en el exterior, incluyendo en el país de sus padres, pero si no logran dominar ninguna de las dos lenguas o lo estudian a medias es muy posible que no redunde en ningún beneficio profesional.

Ahorrar para invertir, invertir para ahorrar, son dos propuestas que están íntimamente relacionadas y no son excluyentes. En tiempos inestables como estos, aunque el ahorro no implique mucha rentabilidad, si se logra mantener el valor de lo ahorrado ya es un logro. No hay que olvidar que los depósitos hasta 10 millones de yenes gozan de la garantía del Estado, por lo que aunque el banco quebrase, lo pueden recuperar; mientras que en las inversiones, si no se realizan con serenidad y conocimiento, se puede perder parte o todo o aumentar las pérdidas. Esa es la gran diferencia.

 
 
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